Где взять деньги на квартиру? Пять новых схем покупки жилья

Сегодня ситуация на рынке складывается, как в известной сказке про дудочку и кувшинчик: квартиры дешевеют, их много, а купить почти никто не может — денег нет. На помощь покупателям приходят компании-застройщики, предлагающие различные схемы для приобретения недвижимости. Кому они выгодны и стоит ли ими пользоваться? Рассмотрим самые известные «кризисные» варианты.
Схема 1
Рассрочка от застройщика
Где взять деньги на квартиру? Пять новых схем покупки жилья

В кризисное время многие компании соглашаются на оплату квартир в рассрочку. «Это инструмент, позволяющий внести на счет застройщика часть суммы, а остаток разбить на платежи в течение определенного периода, — объясняет Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость». — Вариант удобен тем покупателям, которые ожидают поступления нужной суммы, например, за счет продажи какого-либо имущества (дачи, гаража, квартиры в регионе и т. д.) или своих вкладов».
В основном на погашение долга застройщики отводят не более 24 месяцев, но встречаются единичные предложения, где рассрочку дают на 36 месяцев или даже более.
Некоторые компании предлагают не только процентную, но и беспроцентную рассрочку (причем если до кризиса на погашение долга отводили не более трех месяцев, то сейчас этот период намного длиннее).
По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», рассрочка может предполагать как ежемесячные, ежеквартальные платежи, так и единичную выплату через оговоренный срок (все зависит от договоренности с застройщиком). Первоначальный взнос обычно составляет 70–80%, реже — 50–60%.
ПРИМЕР
Компания «Галс-Девелопмент» предоставляет рассрочку на свои объекты как жилого, так и коммерческого назначения.
Условия следующие:
• беспроцентная рассрочка сроком до 2 лет и первоначальным взносом от 20%;
• более длительная платная рассрочка (от 10% годовых) на срок до 3 лет.
«Выгода схемы с использованием рассрочки в том, что гарантом сделки выступает застройщик без привлечения третьих лиц (банка), — объясняет Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP. — Если даже есть процентная ставка, она все равно на порядок ниже, чем в банке. Еще одним плюсом можно считать упрощенную процедуру: как правило, застройщик не требует пакета документов, как, например, при получении ипотеки».
Среди недостатков схемы эксперты называют отсутствие многообразия выбора программы. Опять же предложений, рассчитанных на длительный срок, на рынке мало, а короткий срок подходит не всем. «Даже двухлетняя рассрочка подразумевает огромные платежи, несравнимые с ипотекой. Поэтому воспользоваться рассрочкой могут преимущественно клиенты, имеющие большой первоначальный взнос», — замечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Схема 2
Лизинг недвижимости
Где взять деньги на квартиру? Пять новых схем покупки жилья

 
ПРИМЕР
Сегодня квартиру в лизинг на первичном рынке элитной недвижимости можно приобрести в следующих ЖК: «Садовые Кварталы», Barrin House, Wine House и «Долина Сетунь».
В ЖК «Садовые Кварталы» лизинг предоставляется сроком до 3 лет, первоначальный взнос от 35%, без процентов.
В ЖК Barrin House условия лизинга аналогичные: срок предоставления до 3 лет, первоначальный взнос от 35%, без процентов.
В ЖК Wine House лизинг предоставляется сроком до 2 лет, первоначальный взнос от 35%, без процентов.
В ЖК «Долина Сетунь» лизинг предоставляется на срок от 1 года до 3 лет, первоначальный взнос от 35 до 68% в зависимости от продолжительности рассрочки, без процентов.
Сейчас ипотеку могут позволить себе только заемщики с высокой зарплатой и хорошей кредитной историей. Таких немного. Для других альтернатива — лизинг жилой недвижимости. По словам М. Литинецкой, этот способ приобретения недвижимости привлекателен прежде всего для людей, которые не могут официально подтвердить место работы и доход. Лизинговая компания не предъявляет строгих требований и более лояльна при рассмотрении заявок. В отличие от ипотеки лизинг дает возможность не предоставлять о себе подробную информацию, а также отказаться от обязательных при ипотечном кредитовании страховых программ.
Как говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», в лизинг можно приобрести только готовые объекты, фактически это аренда своего жилья: то есть вы живете в квартире, права на которую у вас есть, но она в собственности лизинговой компании. Такая схема выгодна для определенных категорий граждан — к примеру, для чиновников, которые опасаются оформлять на себя дорогую недвижимость. Также лизинг подходит для очень дорогих квартир, лофтов, на которые получить кредит крайне непросто даже при 50%-ном первоначальном взносе.
Недостатки этой схемы: во-первых, лизинг обойдется на порядок дороже, чем покупка в ипотеку. Во-вторых, есть риск того, что при возникновении проблем с платежами лизинговая компания может расторгнуть договор и просто выселить покупателя на улицу, поскольку он будет иметь статус арендатора до полного погашения задолженности. По всем этим причинам лизинг жилой недвижимости вряд ли станет массовым.
Схема 3
Обратный выкуп
Где взять деньги на квартиру? Пять новых схем покупки жилья

Новое явление для нашего рынка — услуга обратного выкупа квартир, которую предлагают некоторые компании. То есть человек покупает жилье в новостройке, а через определенный срок (как правило, после завершения строительства) может при желании продать объект обратно тому же застройщику. Как объясняет Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ», программа работает фактически как банковский депозит (с той разницей, что депозит подразумевает фиксированный процент дохода в отличие от обратного выкупа).
Механизм обратного выкупа выгоден и застройщику, и отчасти покупателю, считает И. Доброхотова. Компания повышает спрос на свои объекты за счет привлечения сомневающихся потенциальных клиентов и при этом получает долгосрочное и достаточно дешевое (по сравнению с банковскими процентами) финансирование на строительство. Покупатель же приобретает своего рода страховку: в случае серьезного падения спроса или цен средства, вложенные в квартиру, будут гарантированно возвращены застройщиком.
ПРИМЕР
В ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ») запущена программа «Обратный выкуп с гарантированной доходностью», которая дает возможность участнику долевого строительства сохранить право на жилье или же продать квартиру застройщику в момент завершения строительства, получив доход (доходность рассчитывается, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на 3%).
Компания «Донстрой» в комплексе «Сердце столицы» обязуется выкупить апартаменты через три года с момента подписания договора, вернув вложенные средства плюс 18% от стоимости недвижимости.
В UP-квартале «Новое Тушино» (ФСК «Лидер») действует акция «квартира-бумеранг». Покупатели таких квартир могут через год вернуть приобретенную недвижимость застройщику и получить свои деньги обратно.
Схема 4
Длительное бронирование
Интерьер комнаты в ЖК «Литератор»

Одна из новых схем продажи, появившихся в этом году, — это длительное (до трех месяцев) платное бронирование квартиры. По словам Марии Литинецкой, это процедура, которая, во-первых, дает возможность закрепить за покупателем выбранное жилье до момента подписания договора долевого участия (ДДУ), а во-вторых, зафиксировать цену на него. После заключения договора бронирования квартира снимается с продаж на определенный срок, ее стоимость замораживается. Таким образом покупатель гарантированно приобретает нужный объект по устраивающей его цене.
Эксперт советует: прежде чем воспользоваться услугой бронирования, нужно четко уяснить, является ваш выбор окончательным или нет. Если сомневаетесь, то резервирование лучше отложить, поскольку в противном случае вы теряете сумму, которую отдаете за бронь.
ПРИМЕР
В проектах ЖК «Первый Московский», «Переделкино Ближнее», «Резиденции Сколково. Страна чудес», «Западное Кунцево» можно забронировать квартиру до трех месяцев. Стоимость услуги — 50 тыс. руб.
Схема 5
Игры с курсом
ЖК «Литератор»

Некоторые люди именно сейчас, в кризис, оказались в выгодном положении — те, у кого есть валютные сбережения. Падающий курс рубля сделал их в разы богаче: обменяв евро или доллары на рубли, они располагают солидными суммами, которые можно выгодно вложить в дешевеющую недвижимость. Более того, некоторые компании предлагают потенциальным покупателям, имеющим валюту, льготные условия. То есть им достаточно оплатить лишь часть стоимости квартиры, на оставшуюся сумму девелопер предоставляет беспроцентную отсрочку, что позволяет таким клиентам не просто сохранять сбережения, но продолжать зарабатывать на динамике курсов европейской и американской валют. Выйти «в метры» можно в любой момент.
ПРИМЕР
Девелоперская компания «Химки Групп» предлагает заработать на курсе покупателям жилья в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры». Для того чтобы воспользоваться спецпредложением, необходимо подписать договор купли-продажи с внесением 10% от цены квартиры, зафиксировав таким образом стоимость сделки в рублях.